Vermogensinzet bekeken aan de hand van visitatie

Inleiding

Het zijn spannende tijden. Al jaren nemen de inkomsten voor corporaties af en de kosten nemen toe. Ook zijn de huidige tijden nog dynamischer geworden. Duurzaamheid, voldoende beschikbare woningen, voldoende betaalbare woningen, voor iedereen, ook met een rugzakje, de lijst met uitdagingen lijkt onuitputtelijk. Omdat niet alles tegelijkertijd kan, moeten er keuzes gemaakt worden. Die keuzes moeten gemaakt worden door de corporatie, de bestuurder en de Raad van Commissarissen (RvC). In dit artikel verdiepen we ons verder in de onderbouwing en de verantwoording van de vermogensinzet van de corporatie. We hebben hiervoor de verschenen visitatierapporten van 2019, 2020 en 2021 gebruikt.

Maatschappelijke visitatie

In 1999 zijn de eerste stappen gezet voor een visitatiestelsel waarin corporaties verantwoording afleggen over hun maatschappelijke rendement. Met de oprichting van SVWN laten alle corporaties eens in de vier jaar een visitatie uitvoeren door een externe onafhankelijke visitatiecommissie.

Sinds 1 januari 2019 vinden de visitatie plaats volgens versie 6.0 van de visitatiemethodiek. Met de invoering hiervan heeft er een verschuiving plaatsgevonden in de focus van de visitatie op het onderdeel vermogensinzet.

Het beoordelen van kengetallen, die ook al door de Aw en WsW worden bekeken, heeft plaatsgemaakt voor de beoordeling van de vermogensinzet.

De visitatiecommissie beoordeelt vanaf methodiek 6.0 of:

• de corporatie voor het realiseren van maatschappelijke prestaties haar vermogen verantwoord inzet; en
• optimaal gebruik maakt van haar financiële mogelijkheden.

Dit alles gebaseerd op een onderbouwde visie en zonder haar voortbestaan op het spel te zetten.

Vermogensinzet van de corporaties

De visitatiecommissie kijkt bij de beoordeling van de vermogensinzet verder dan de kengetallen. Wat is de visie, de onderbouwing en de actieve wijze van handelen van de corporatie om te kunnen oordelen hoe goed onderbouwd de corporatie haar vermogen maatschappelijk benut. Bij de beoordeling van de inzet van het vermogen voor maatschappelijke prestaties besteedt de visitatiecommissie veel aandacht aan:

• Welke visie heeft de corporatie op haar huidige en toekomstige financiële mogelijkheden in relatie tot haar maatschappelijke prestaties en ambities, welke keuzes maakt zij daarbij en hoe worden die verantwoord?
• Heeft de corporatie een beleid op de maatschappelijke / volkshuisvestelijke effecten die ze wil bereiken en hoe ze haar vermogen daarvoor wil inzetten?
• Heeft de corporatie een beeld van wat zij aan financieel resultaat of rendement had kunnen realiseren en van welke opbrengsten zij heeft afgezien met het oog op de maatschappelijke doelstellingen (visie op de financiële ‘offers’ en daarmee dus de visie op maatschappelijk rendement)?
• Welke afwegingen maakt de corporatie bij de inzet of vergroting van haar vermogen voor de verschillende maatschappelijke doelen, en hoe maakt ze die inzichtelijk bijvoorbeeld aan de hand van scenario-analyses of financiële (beslissings-)modellen?

Visitatierapporten als bron van onderzoek

De visitatierapporten die zijn uitgevoerd met methodiek 6.0 geven een goede indruk van de verantwoording van de vermogensinzet van de corporaties. De corporatie verantwoordt en motiveert de inzet van haar beschikbare vermogen voor maatschappelijke prestaties passend bij de externe opgaven en de vermogenspositie.

Aan de hand van het referentieniveau voor het cijfer van een 6.0 en de mogelijkheid van pluspunten, geven visitatiecommissies een cijfer met een oordeel.

Zo kunnen pluspunten worden gegeven als:

• Een goede verantwoording en motivering van de inzet van het vermogen.
• welke keuzes worden er gemaakt; en
• welke offers worden daarvoor gebracht?
• De actieve wijze waarop de eigen visie en het beleid wordt gehanteerd;
• De vermogensinzet, maar ook de visie op de vermogensinzet, wordt geëvalueerd.

De pluspunten worden gegeven naarmate de keuzes beter onderbouwd en afgewogen zijn. De gedachte hierachter is dat een betere onderbouwing en het bekijken van meerder scenario’s vooraf en een deugdelijke evaluatie achteraf, leiden tot een meer optimale inzet van het beschikbare vermogen.

De resultaten van onderzoek

Voor onze analyse hebben we de visitatierapporten onderzocht die zijn verschenen in 2019, 2020 en 2021. De gemiddelde beoordeling van de vermogensinzet over deze periode is een 7,3. Kijken we vervolgens naar de spreiding van de beoordelingen van de corporaties dan zien we dat 86% van de RvC’s is beoordeeld met een 7 (ruim voldoende) of hoger en 40% van de corporaties met een 8 (goed) of hoger. Vier corporaties zijn beoordeeld met een 9 (zeer goed).

Analyse

Als we kijken naar de uitgedeelde pluspunten in de onderzochte visitatierapporten dan zien we dat corporaties op diverse manieren proberen het vermogen zo goed mogelijk in te zetten om de maatschappelijke prestaties te maximaliseren.

• Een visie op de vermogensinzet die goed vertaald is naar de praktijk zorgt voor een eenduidige lijn in de gemaakte keuzes van de corporaties. Ook zorgt het voor duidelijke afwegingen; wat doet de corporatie wél en wat niet.
• Scenarioanalyses helpen corporaties om onderbouwd af te wegen wat er wel en niet binnen de mogelijkheden ligt.
• Samenwerking kan leiden tot een efficiëntere vergroting van de maatschappelijke prestaties.
• Evaluatie en verantwoording van de gemaakte keuzes zorgen voor een proces van continu verbeteren.

Hieronder wordt deze analyse toegelicht met quotes uit de visitatierapporten.

Quotes uit de visitatierapporten

Deze quotes dienen ter inspiratie voor andere corporaties. Wat voor de ene corporatie erg goed werkt, hoeft voor de andere corporatie niet van toegevoegde waarde te zijn.

Visie: duidelijk en actief gehanteerd / wat wél en wat niet
Een visie op de vermogensinzet die goed vertaald is naar de praktijk zorgt voor een eenduidige lijn in de gemaakte keuzes van de corporaties.

“De visitatiecommissie acht een hogere waardering gerechtvaardigd vanwege de goed naar de praktijk vertaalde visie op de vermogensinzet en de belangrijke plaats die maatschappelijke overwegingen hebben bij de investeringsbeslissingen. ‘thuis maakt bovendien uitgebreide kwalitatieve analyses van de maatschappelijke meerwaarde van projecten en heeft de maatschappelijke elementen op een gestructureerde wijze in een dashboard verwerkt. ‘thuis ontwikkelt bovendien het dashboard naar een integraal afwegingsmodel.” Visitatie ‘thuis

“De lijn tussen ondernemingsdoelstellingen, portefeuillestrategie en financieringsstrategie zit goed in elkaar. Het feit dat regiodirecteuren, bestuur en RvC in nauwe samenhang de huidige strategie hebben opgesteld en uitvoeren, maakt dat op de inzet van vermogen slagkracht is georganiseerd. De Alliantie kan snel handelen en doorpakken. Dit is ook zichtbaar voor externe partijen.” Visitatie de Alliantie

“De visitatiecommissie acht een hogere waardering gerechtvaardigd vanwege de uitgebreide wijze waarop Intermaris de koppeling legt tussen de opgaven in het werkgebied, haar ondernemingsplannen, vastgoedstrategie en haar vermogensinzet. Intermaris gaat bovendien goed in op de verwachte en gerealiseerde effecten van haar inzet en legt hierover duidelijke verantwoording af.” Visitatie Intermaris

“Bij de beoordeling van individuele investeringen toetst Woonbedrijf niet alleen de financiële gevolgen, maar ook de maatschappelijke waarde van investeringen door expliciet een relatie te leggen met de eigen strategie, de volkshuisvestelijke opgaven in de regio, de klantwaarde en de vastgoedwaarde, zo blijkt uit het investeringsstatuut. De commissie vindt de inzet van Woonbedrijf om deze waarden expliciet tegen elkaar af te wegen, waardevol. Deze afweging leidt soms tot een onderbouwde afwijzing van investeringen in nieuwbouw. Een voorbeeld daarvan is een door beleggers ontwikkeld plan met sociale woningbouw in Veldhoven. Woonbedrijf heeft deze investeringsmogelijkheid afgewezen vanwege de mindere kwaliteit van de plattegrond en de daaraan gekoppelde lagere klanten vastgoedwaarde. De commissie vindt deze besluitvorming zorgvuldig.” Visitatie Woonbedrijf

“Bij beslissingen om buiten het bestaande werkgebied bezit over te nemen, maakt Woonservice  gebruik van een helder afwegingskader: “Wij zijn werkzaam in de woningmarktregio Drenthe en Groningen, Drenthe en Stadskanaal zien wij als ons werkgebied. In principe zijn we bereid om in dit gebied te werken en te beheren. Dit plattelandsgebied met haar kernen en dorpen heeft onze primaire focus. Om dit vol te houden, balans te hebben in ons woningbezit en om risico’s te spreiden investeren we ook in stedelijk gebied. In Assen willen we investeren, in Emmen beheren. We treden alleen buiten ons werkgebied om tijdelijk hulp te verlenen of om te investeren.” Visitatie Woonservice Drenthe

“SEW zet haar vermogen bewust zorgvuldig en actief in voor maatschappelijke doeleinden. De aankoop van 34 woningen van Mooiland is bijvoorbeeld voor de corporatie een bewuste keuze op basis van maatschappelijke overwegingen. Overwegingen die daarbij een rol spelen zijn de huurprijs, de doelgroep (senioren) en de behoefte om seniorenwoningen in de betaalbare sector te behouden voor de kern Eelde-Paterswolde. De uiteindelijke prijs werd zorgvuldig bepaald aan de hand van markt- en WOZ-waarde. Ook bij de overweging om geen bod te doen op een zorgcomplex en aanpalende woningen spelen dezelfde maatschappelijke overwegingen een rol: de huurprijsklasse en locatie zijn niet gunstig voor de doelgroep die SEW wil bedienen, het financiële risico is te groot vanwege leegstand. De commissie leidt hieruit af dat maatschappelijke overwegingen in combinatie met de wens om het vermogen zorgvuldig in te zetten, leidend zijn bij de keuze om wel of niet tot investeringen over te gaan en is hier positief over.” Visitatie SEW

“De visitatiecommissie acht een hogere waardering gerechtvaardigd vanwege de inzet om haar vermogensinzet goed af te wegen tussen de diverse opgaven en de heldere onderbouwing daarvan. Hierbij worden zeer duidelijk de belangen van de belanghebbenden meegenomen. Dit wordt gedaan door in een investeringsbesluit ook de maatschappelijke verankering te beoordelen in overleg met deze belanghebbenden.” Visitatie Oost Flevoland Woondiensten

Betrekken van andere partijen
Samenwerking kan leiden tot  een efficiëntere vergroting van de maatschappelijke prestaties.

“Wonion stelt zichzelf hoge maatschappelijk ambities en maakt deze waar. Wonion kijkt zowel naar eigen investeringen als ook naar maatschappelijke opbrengsten voor andere partijen/corporaties (bijvoorbeeld circulariteit). In de manier waarop Wonion werkt met ketenpartners neemt ze doelen van andere partijen mee en stimuleert zij andere partijen ook haar doelen mee te nemen. Dit leidt tot een vergroting van de maatschappelijke prestaties en innovatie, waarbij ketenpartners extra inzet leveren in uren (en geld).” Visitatie Wonion

“De SSH streeft naar maximale inzet van haar vermogen voor de studentenhuisvesting door doelgericht haar eigen koers te varen: de grenzen van de eigen financiële mogelijkheden worden opgezocht om te kunnen voorzien in de grote huisvestingsopgave voor studenten. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de DSCR die in 2015 iets onder de norm was door investeringen in onderhoud. En zo nodig wordt kapitaal van andere organisaties aangetrokken. Casa Confetti op het Utrecht Science Park werd bijvoorbeeld gebouwd met Mitros als mede-eigenaar en zo zijn er meer voorbeelden van samenwerking met onder andere Bo-Ex en TBV Wonen. De SSH onderzoekt of pieken en dalen in de financiën kunnen worden gedempt door uitruil of overname van woningbezit op het goede moment.” Visitatie SSH

“…en het hanteren van business cases met een multiplier; voor elke euro die Wonen Zuid aan een bepaald maatschappelijk project uitgeeft, steekt ook een andere partij er geld in.” Visitatie Wonen Zuid

“De visitatiecommissie acht een hogere waardering gerechtvaardigd vanwege de actieve wijze waarop het vermogen maatschappelijk wordt ingezet en voor de manier waarop DUWO samenwerkt met andere partijen om zo tot projecten te komen die anders niet zouden zijn gerealiseerd.” Visitatie DUWO

“De actieve wijze waarop Servatius met de collega corporaties Maasvallei en Woonpunt naar samenwerking zoekt, zonder tot een fusie over te gaan. De gezamenlijk ontwikkelde wijkvisies zijn daar een mooi voorbeeld van.” Visitatie Servatius

Scenariodenken: afwegen en onderbouwing van de (on)mogelijkheden
Uit de visitatierapporten blijkt dat de corporaties die werken met scenarioanalyses vaker pluspunten krijgen voor de gemaakte afwegingen.

“Uit documentatie blijkt dat er een goede discussie is gevoerd over verschillende scenario’s. De doorgerekende scenario’s hadden verschillende maatschappelijke effecten en verschillende effecten op de financiële continuïteit en risico’s. Heel bewust is dus de keuze voor verduurzaming en woningverbetering gemaakt.” Visitatie St. Willibrordus

“De visitatiecommissie acht een hogere waardering gerechtvaardigd vanwege de aandacht die Beveland Wonen geeft aan het weloverwogen en vanuit verschillende perspectieven onderzoeken en onderbouwen van haar vermogensinzet. Het gebruik maken van tientallen interviews en de interne rollenspelen tussen de maatschappelijke-, vastgoed- en vermogensrollen zijn daar goede voorbeelden van.” Visitatie Beveland Wonen

“Bo-Ex heeft een duidelijke portefeuillestrategie waarin investeringen, opbrengsten en financieel rendement tegen elkaar worden afgezet. Bo-Ex geeft de beoogde effecten en financiële offers weer die noodzakelijk zijn om te voldoen aan de volkshuisvestelijke prestaties. Mogelijkheden en onmogelijkheden binnen de financiële ratio’s worden benoemd en goed onderbouwd.” Visitatie Bo-Ex

“Uit de gesprekken met bestuurder, RvC en management blijkt dat Woonbedrijf bereid is om haar financieringen uit te breiden om te kunnen investeren in beschikbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit van de woningvoorraad, ook al betekent het dat de LtV zal stijgen. Daarbij heeft Woonbedrijf goed zicht op de financiële risico’s. Aan de hand van een beproefde Monte Carlo-methode heeft Woonbedrijf in haar financieel beleid de ontwikkelingen van het vermogen aan 200 scenario’s doorgerekend.” Visitatie Woonbedrijf

“Waardwonen werkt met scenario’s (what-if-analyses). Deze zijn doorgerekend op de gevolgen van keuzes voor de financiële positie. Zo wordt een integrale afweging gemaakt. Dit gebeurt bijvoorbeeld met de wensen van de huurdersorganisaties met betrekking tot het huurbeleid. Zo kan er goed gesproken worden met de huurdersorganisaties over keuzes en gevolgen. Op basis van deze doorrekening verwacht Waardwonen de financiële gevolgen van de portefeuillestrategie op langere termijn zonder problemen te kunnen dragen en te blijven voldoen aan de normen. Het risicomanagement is goed op orde en sluit aan op de maatschappelijke meerwaarde. Waardwonen werkt met een risicoregister, waarbij de corporatie bereid is iets meer risico te nemen bij maatschappelijke doelstellingen/projecten/maatregelen waar ze prioriteit aan geeft (een zogenaamde plus appetite voor prioriteiten).” Visitatie Waardwonen

“Om de toekomstige vermogensinzet te optimaliseren, heeft Wonen Delden in 2019 een professionaliseringsslag ingezet inclusief de introductie en doorontwikkeling van instrumentarium met risicomanagement en een vernieuwd investeringsstatuut. In datzelfde kader is er een nieuw woonruimteverdeelsysteem geïmplementeerd, is er software voor financiële meerjarenplanning aangeschaft en er is een nieuw ERP-systeem (Enterprise Resource Planning) gekomen. Het nieuwe Koersplan en de nieuwe vastgoedportefeuillestrategie houden rekening met verschillende beleidsscenario’s. Deze vier scenario’s schetsen verschillende mogelijke richtingen waarop Wonen Delden kan bijsturen. Afhankelijk van de situatie op de woningmarkt en andere aanpalende thema’s kan Wonen Delden kiezen voor één van de scenario’s, waardoor de vastgoedsturing wendbaar is. Deze scenario’s worden periodiek herzien, waardoor Wonen Delden goed zicht blijft houden op mogelijkheden en beperkingen.” Visitatie Wonen Delden

Evaluatie: het lerend vermogen van de corporatie
Niet alleen het vooraf doorrekenen van diverse scenario’s heeft een positief effect op de vermogensinzet. De evaluatie en de verantwoording over de gemaakte keuzes zorgen voor een proces van continu verbeteren.

“Ze geeft in haar jaarverslagen aan hoeveel vermogen ze maatschappelijk investeert op de onderwerpen beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit van woningen en leefbaarheid. Dat doet ze door een vergelijking te maken tussen de marktwaarde en de beleids-/bedrijfswaarde. Door het in balans houden van de vijf kostbaarheden (betaalbare kwaliteit, betrokken in de kleine kernen, wijken en/of buurten, maatschappelijk gelegitimeerd, financieel solide en duurzame organisatie) verbindt ze de volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen met elkaar.” Visitatie Woonwenz

“Het lerende vermogen van de organisatie wat onder meer blijkt uit de interne herstructurering waarover zowel de medewerkers zelf maar ook belanghebbenden zich zeer positief geuit hebben en waardering uitspraken hetgeen de commissie kan bevestigen.” visitatie Welbions

“De visitatiecommissie acht een hogere waardering gerechtvaardigd vanwege de gedegen afwegingen tussen financieel en maatschappelijk rendement gebaseerd op de lokale situatie, het ook daadwerkelijk evalueren (monetariseren) van de eigen maatschappelijke bijdrage enerzijds en het accepteren van maatschappelijke offers anderzijds, en het baseren van investeringsbesluiten op scenario’s en toekomstige ontwikkelingen.” Visitatie Wold en Waard

“De corporatie is in staat om haar financiële ratio’s op peil te houden ongeacht de fusies en overnames van collega-corporatie bezit die zij aangaat. De ‘waterval van de beleidswaarde’ van de corporatie in het jaarverslag onderbouwt dit. Met een eigen beoordeling van de kengetallen die de Aedes-benchmark jaarlijks geeft, licht de corporatie daarnaast op een transparante en voor iedereen toegankelijke wijze toe hoe zij zich hier als organisatie toe verhoudt.” Visitatie Woonservice Drenthe

---